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鸡腿盘越来越少,年底,真正的买房人何去何从?

作者:买哪儿 浏览(1685) 2018-12-14 11:09:09

从昨天神盘世茂梦享家最终售罄开始,南京买房人群体开始集体失落——现在的南京,鸡腿盘越来越少,下面,买房人要面对的情况是——

1、高地价打造越来越多的叠墅,不仅单价高,而且总价也高;

2、总价能负担得起的楼盘在越来越远的地方,生活越来越不方便;

3、看起来不怎么样的楼盘,价格偏偏还很高。


今天,@一文 就来给大家仔细分析一下年底买房,到底应该如何取舍。


第一,先单独把河西拎出来和大家谈谈。


尽管历经全年多次开盘,河西南的鸡腿资源即将彻底消失,但是在今年年底和明年年初,河西的楼盘仍然是捡漏的好机会。


在这段时间开盘的河西楼盘有:


绿地华侨城海珀滨江,推133-200平米精装房源200套,限价3.5万元;

升龙天汇,推90-150平米精装房源200套,限价3.5万元;

华新城,推142、170和200平米精装房源170套,均价4.5万元;

升龙桃花源著,已开盘推160-330平米叠墅,均价37500元;

紫鑫中华广场,老盘新开,推62-182平米精装70年产权公寓。


必摇号,摇中就买:绿地华侨城海珀滨江、升龙天汇

作为河西南限价项目,3.5万元的限价,较之目前二手房5万左右的均价,倒挂1万5的诱惑是非常大的,为了省篇幅,@一文不做过多的阐述。


可以预见的是,将来河西南这两个项目一定会迎来摇号,如果摇中买到几率差不多,建议绿地华侨城海珀滨江>升龙天汇。理由是相对而言,升龙天汇的品质稍逊色,未来升值潜力可能受到影响。


动态:河西南绿地华侨城海珀滨江正在申领销许。绿地华侨城海珀滨江将推出18#和21#,共计182套,户型面积为125㎡、145㎡、150㎡、220㎡。预计2021年6月30日精装交付。

必摇号,摇中就买:华新城

华新城作为河西中部的唯一待开项目,无论是交通出行还是周围配套都十分优越,此外项目前期的口碑一直比较良好,因此也非常值得关注。唯一的缺陷是,项目放风价预计突破限价,可以到45000元/平米,推得户型为142、170和200平米大户型房源,总价要求比较高。


不会摇号的河西项目

升龙桃花源著:仅限想买江心洲别墅的人群关注。


紫鑫中华广场:项目最大的卖点:一个是位于河西中,一个是楼盘的学区。河西中的楼盘不稀奇,目前学区方面的卖点主要是学区——

小学:金陵中学实验小学(北京东路小学分校)

初中:中华中学上新河初级中学

客观的说,小学学区教学质量还可以,中学学区非常一般。所以说其实他的学区有时又不是特别的突出,我觉得他今后的溢价估计不如预期。

再加上现在项目放风价4.5万元/㎡,而项目前期的二手房均价却还不足4.5万/㎡

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不存在任何倒挂,同时,所谓的70年产权公寓,虽然可以落户上学,但是户型方面,公寓居住的舒适度也不高。


如果想投资公寓的,完全可以去河西中部的优质地段公寓,未来出租可能性更高,租金更高;如果想要学区,完全可以选新城双学区的65年产权公寓。


第二,和大家谈谈刚需一族可以买的楼盘。


目前,@一文 对南京刚需买房者的定义是总价180-240万之间,户型80-100之间,最好是小三房,有助于家庭未来的成长。

从全市范围内来看,这类新房数量虽少,但是有心人淘一淘,实现在南京买房的梦想绝对能没有问题。

总价:180万

首付:54万

月供:7067元...


总价:240万

首付:72万

月供:9030元 

目前符合这个价格区间的项目有:

江北雨山路-江山荟,均价28000元,87平米小户型,约243万元;


江宁-江宁金茂悦/东城金茂悦II期,均价25000元/平米,89、90平米,约225万元;


江宁-正方新城-绿地理想城,均价未定,区域限价25000元/平米,83平米约为207.5万;89平米约为222.5万;


江宁-正方新城-远洋山水,均价约18263元/㎡,89平米约为162.5万元,102平米约为219万;


【鸡腿盘】江宁-禄口新城-翠屏城,限价约为12000元/平米,86-112平米,总价均在预算内覆盖。数量也大,约为712套!


燕子矶新城-金浦御龙湾,均价25870元/平米,87平米总价225万,89平米总价约230万;


城南-板桥-石林云城,均价25000元/平米,73平米小户型总价182.5万元。

以上为刚需可以考虑的区域,按照不同的买房标准,@一文 将进行如下排序:


生活便利程度:金浦御龙湾>江宁金茂悦=东城金茂悦II期>翠屏城>石林云城=江山荟>绿地理想城=远洋山水

交通便利程度:金浦御龙湾>江宁金茂悦=东城金茂悦II期>翠屏城>绿地理想城>江山荟>石林云城>远洋山水

区域潜力程度:江山荟>金浦御龙湾>江宁金茂悦=东城金茂悦II期>绿地理想城>翠屏城江山荟>石林云城=远洋山水


不过,综合考虑到翠屏城是近期的鸡腿盘,想要小预算投资和在江宁以及南部新城工作的朋友可以优先考虑。


第三,和大家谈谈品质楼盘,供改善用户选择。


绿城深蓝,南京南站板块最后的限价(3.5万元)盘,对于南部新城有兴趣的改善用户可以选择在本次上车,因为这是最后一次加推,卖完即收官,但是这次加推面积139、141、169㎡,上期均价34100元/㎡,总价较高。


中海城南公馆,位于铁心桥板块,今年年底预计首开,项目打造的是城南比较稀缺的洋房项目,定价直奔3.5万元限价, 面积为130、140平米,这个项目跑盘侠也曾经去过,地铁上盖交通便利,美中不足的是周边环境较为杂乱,对于改善人群而言显然有点鸡肋。

星河天赋,地处新玄武,就在两年前的新玄武热盘中海公馆旁边,很多人咨询过我关于这个项目的情况,其实我认为基本上这个盘属于地缘改善盘,居住在新玄武周边的改善群体显然比较适合购买。


此外,仙林湖板块、青龙山地铁小镇板块虽然偏于城东一隅,但是在楼市冷淡的今天却罕见的出现了热销的状况,招商和融信的项目都比较受买房人青睐,综合考虑还是因为人文环境一流,对于改善用户而言,@一文 比较推荐可以去这两个项目看一看,是否符合自己的预期,但是价格都不便宜,总价相对比较高,户型中大型为主。


其次的改善项目还有方山板块许久未开盘的鲁能泰山7号院、高科紫薇堂、保利合悦等别墅项目,其中鲁能泰山7号院仅剩最后25套,对于久无新房的方山区域来说,这样的产品自然比较受欢迎和关注。